黄浦区九批次的宅地刚上架，市场的预期已经被拉到满格。
原因无他，位置实在太核心了，老城厢腹地，周边新房单价早已站稳17万+/㎡。几乎所有人都默认，这块地锁定“地王”只是时间问题。毕竟在上海楼市，黄浦核心区的新房向来不缺买家。
但就是这样一个“不愁卖”的区域，眼下却出现了耐人寻味的一幕。
网房产近日在黄浦区实地走访时发现，距离该新地块不远处的几幅已出让宅地，仍是一片沉寂。围墙之内，旧改遗留的建筑尚未拆除，地上已长出杂草，现场看不到任何施工器械的踪影。
其中，有地块拿地至今已超过三年。
这并非个例。从复星蚂蚁的福佑地块，到上海城投的小东门项目，再到绿发的新梓园项目，这些曾经备受关注的宅地，在摘牌之后，似乎集体患上了“拖延症”。
这些躺在黄浦核心地段的地块，究竟在等什么？
Part.1
黄浦区的慢
先从上海城投小东门地块说起。
2024年10月，上海城投通过遴选拿到了黄浦小东门6幅地块，总价70.8亿元，总建筑面积约7.9万㎡，其中住宅部分约5.7万㎡。
这6幅地块分两个组团，包含住宅、商业和社区公共设施。东侧4幅在小东门街道中华路附近，规划了3栋高层和商业裙房；西侧2幅在豫园街道傅家街附近，以风貌别墅为主。
去年12月，其中235B-03地块先公布了规划方案，拟建2栋4F风貌别墅、2栋3F沿街商业。但此后，项目暂无进一步公开进展。
根据上海城投2025年年报，小东门项目原计划于2025年12月启动开发，预计2028年12月竣工，总投资105亿元。
但从目前进展来看，这一计划似乎并未如期兑现。网房产近日实地走访发现，地块目前尚未形成净地，原有房屋仍未拆除；同时，年报披露的新开工项目清单中，也未见小东门项目。
小东门地块实拍图，网房产摄于8月11日
同样慢的，还有复星蚂蚁豫园地块。
作为大豫园片区核心项目，福佑地块一共由16宗地块组成，总占地面积超10万㎡，合计建面约48.75万㎡，其中地上不超过17.85万㎡，地下不超过30.9万㎡。
2022年10月，复星旗下豫园股份和蚂蚁科技集团联合以129.3亿元拿下。但拿地之后，项目就陷入了较长时间的停滞期，至今尚未公布具体设计方案。
不过，市场上此前曾传出，项目里的商住别墅早在2023年底就开始销售，目前只剩少量；去年，也一度有消息称项目已经动工。
然而，网房产查询上海市房屋管理局公开信息发现，2023年至今的预售证记录中，并未找到该项目的备案信息。对于“福佑地块已经动工”的说法，实地走访后发现，现场正在推进的其实是豫园二期，即2015年复星系取得开发权的豫泰·确诚地块，与2022年拿下的福佑地块并非同一项目。
豫园二期实拍图，网房产摄于8月11日
而福佑地块本身，目前仍没有明显的开工迹象。地块内原有房屋尚未拆除，仅部分区域用绿网进行了围挡。
福佑地块实拍图，网房产摄于8月11日
豫园股份2025年年报显示，福佑路地块仍为拟建项目，总投资205.59亿元，报告期内仅投入0.12亿元。
值得注意的是，从复星系过往年报来看，旗下部分项目也曾出现过延期开发的情况。比如，北京京鑫置业有限公司旗下项目曾被列为“延期开工”，重庆复地金羚置业有限公司也曾出现土地闲置情况。
Part.2
拿地不开工，究竟在等什么？
梳理这几个项目可以发现，它们都位于黄浦核心区，且多为旧改地块，其中部分还涉及历史风貌保护。
这或许也是部分项目推进较慢的原因之一。
风貌保护带来的规划审批要求，是其中一个绕不开的因素。
网房产此前也曾向相关规划部门人士了解这类项目的开发进度。对方提到，黄浦部分旧改地块涉及历史风貌保护，因此项目规划方案审批要求相对严格。
从新梓园的实际推进情况，也能看到这一点。
2023年4月，中国绿发以132.9亿元底价拿下乔家路地块A片区，其中新乔东对应的就是绿发·新梓园。如今，同一笔交易中的浦江园已经开盘，而新梓园仍未进入住宅主体施工阶段。
但项目并非完全没有动作。2024年9月，新梓园取得建筑工程施工许可证，不过对应的是梓园历史建筑修缮，而非新建住宅。此前实地走访时，现场房屋也尚未拆除。
对于这类风貌地块来说，拿地之后还要经历更复杂的规划论证和审批，开发节奏自然不同于普通净地项目。
但风貌保护，并不能解释所有项目的开发节奏。另一个值得关注的因素，是开发商自身的推进节奏。
旧改地块的投资体量往往动辄百亿级别。小东门项目计划总投资105亿元，福佑地块更是达到205亿元。
以福佑地块为例，豫园股份2025年亏损近49亿元，复星系这几年也在持续收缩地产版图。在这样的背景下，福佑地块目前的开发节奏，也难免让市场产生一些联想。
小东门的情况，则更多能看到上海城投自身的开发节奏。2025年，上海城投全年新开工面积仅约14万㎡。
此外，项目最终何时入市，也可能与自身的销售节奏有关。
尤其是风貌别墅这类产品，客群相对有限，总价门槛也更高，前期蓄客通常需要更多时间。对于开发商而言，在正式入市前摸排市场需求，也是项目开发周期中的一部分。
Part.3
供应潮来了，慢开发还能从容多久？
黄浦区的新房供应，正在进入一个明显的密集期。
据统计，目前黄浦区有16个新房项目在售或待售，产品涵盖大平层、超高层、风貌别墅等多种形态，新天地、豫园、老西门、黄浦滨江构成了核心供应矩阵。
但这还只是开始。
随着城市更新推进，土地还在持续释放。老城厢内及周边，中华路周边地块预计年内出让，546、547地块、金陵路203街坊、乔家路B/C片区、乔家路东北块、蓬莱路北块等也在推进。
再往外看，新闸路二期、厦门路地块、外滩源二期、166、167、168地块、150街坊、151街坊等，都有宅地规划；新天地还有西成里地块、266A-06地块。
世博浦西片区的规划也已落地，整体开发规模485万㎡，可开发建设用地约180万㎡，其中包含8幅涉宅用地，基本都是高层、超高层江景产品。
供应正在持续增加，黄浦楼市的选择也在变多。
这对已经拿地、却迟迟没有入市的项目来说，意味着竞争环境正在发生变化。
黄浦的高端购房需求依然有支撑，但并不是无限的。当风貌别墅、顶豪大平层等产品集中入市，客户的选择自然会更多。
先入市的项目，可以率先建立市场认知、锁定核心客群。后入市的项目，则需要面对已经形成的市场认知和客户比较。
更现实的问题，是产品和价格。
过去，黄浦核心区的稀缺性本身就是一种溢价。但当类似产品越来越多，地段之外，建筑、园林、户型等都会成为比较项。
价格同样如此。
前面的项目卖多少、去化如何，都会成为后来者的参照。一旦市场形成新的价格坐标，后进入的项目定价空间也会随之受到影响。
所以，对于这些已经拿地数年的项目来说，时间本身也正在成为一种成本。黄浦依然不缺买家，但当越来越多的新项目排队入场，留给“慢开发”项目的优势，可能正在变少。
道正网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
